格局已定2026年房地产将继续“磨底”

文|潘永堂1

尽管当下有传言救市，比如贴息减税等，但12月是不可能了。

理由有2点。

其一，如果有大招要出，12月就剩20几天了，也没有任何必要性，20几天改变不了“大局”，况且12月房企一般都会降价促销走量，都有“翘尾效应”，所以房企人为促销，12月大概率销售会比11月有个环比上升。

其二，2026年是十五五开局之年，经济要走强，开好局，而房地产作为依旧的支柱产业，三月又是传统楼市旺季，所以三月出救市政策能事半功倍，迅速激活楼市，改变预期，以此为2026年全局开好局，为2026年十五五开局经济加一把火。

所以救市大招，25年12月没必要，26年开局更需要！

2

2025年就剩20天了，整个2025年楼市总结一句话就是——“高开低走”！

而且这种“低走”，尤其以“四季度”加速低走为特征，不排除惯性传导到2026年一季度。

整个2025年楼市走势曲线是——2025年1、2月正常春节淡季下探后，3月迎来一个“924大招余热”的大阳春，3月放量透支后，4月开始掉头下行，乃至整个二季度、三季度都开始惯性持续向下，当然过程中有一个房企半年冲刺人为的6月“上翘”瞬间，但这并不妨碍整体市场的惯性下行，加上到9月底并没有迎来类似2025年版的“924救市大招”，预期落空后，10月国庆开始，市场持续下行，到如今11月、12月依旧是“下行”态势。

所以纵看2025年全年，3月是全年“高点”，6月是人为促销小脉冲，四季度大概率是整个2025年“业绩最差”季度。整体看，2025年楼市全年就是个“高开低走”曲线图。

3

2026年楼市会如何了？

老潘两个预期是

第一，2026年将继续处于下行“磨底期”；

第二，即使下行磨底，但也不会发生部分粉丝担忧的“房价暴跌”。

老潘为何言之凿凿？

其一，若十五五开局救市，虽然市场和预期会短期修复，但“救市”是为了止损、止大跌，是托市而非“拉升”，所以这就很难期许2026年楼市会来个大反转。

其二，不要指望救市大招，尤其十五五已定调房地产要“高质量发展”5个字的顶层设计，所以高强度救楼市概率极低，所以可以预判的结论是——

即使2026年开局救市，那更多是托底止损，不会有全局反弹、乾坤巨变；

另一方面，经济基本面、就业收入基本面2026年短期难以快速改善，再加上房地产高库存基本面2026年难以显著改善，所以，三者结合起来看，即使26年开局救市，但2026年依旧不会有超级大反弹。

整个行业基本面、全局看，依旧处于下行“磨底期”。

其二、若十五五开局不救市，房地产承接“四季度”下行惯性和老百姓收入和后市预期不佳，会更强化2026年下行磨底的速度和深度。但即使如此，下行力度也不会过大，不会暴跌。

核心因为昨天12月8日定调的ZZJ会议强调——政府将坚守 "不发生系统性风险" 底线，在市场大幅波动时果断出手，比如通过降房贷利率、开启购房补贴、降税等措施托底，防止硬着陆。

所以，2026年开局即使不救市，市场会适度下行，如果短期剧烈下行，那么市场就会触发基于“不发生系统性风险”底线的最高方针而让有关部门采取救市举措，前瞻出手，防止大跌系统性风险。

所以，综合看，老潘认为

无论2026年开局是否启动救市，2026年全年看都大概率是下行磨底期。

4

事实上，中国房地产行业的走向，归根结底是由三个基本面决定。

即短期由政策基本面决定，中期由“市场基本面（核心是供求关系）、“经济基本面”(核心是收入就业和经济后市预期等）决定。

但这三个基本面，老潘必须强调和提醒

政策只能改变行业下行调整的速度和关键时托底护盘防大跌，但改变不了房地产整体下行调整的市场大趋势。

尤其在经济学常识中，尽管我们强调宏观调控的重要性，但也警醒，政策，并非是万能的，尤其是打压一个行业下行相对容易，但要拉升一个下行行业快速回稳回暖则是难上艰难。今天的房地产止跌回稳，正面临这个格局和难度。

5

正如12月4日国务院总理的专题会议依旧强调“稳楼市”3个字，随后12月8日中央ZZJ会议提出建立“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”的" 四稳 " 风险防控体系，而且将稳就业置于 "四稳" 之首，这说明中央是知道眼下就业之难。反过来也说明，2026年中国经济“就业面、企业面、市场面、预期面、楼市面”这5个面都面临下行调整压力，否则中央就不会强调和提出“四稳”风险一说。

以就业面为例，2026年大学生毕业规模达 1270 万人，同比增加 48 万，创下毕业生历史新高，可以想象，2026年青年就业竞争面就更加激烈。

显然，2026年经济基本面是承压的，那楼市基本面又如何了？

常识是决定一个行业商品价格涨跌核心是供求关系。

但房地产供求关系看，过去1年，房地产政策践行去库存的“快销、收储、缩地”等多样化去库存政策，虽然统计局公布已经连续8个月库存减少，但问题是，总量看到底减少了吗？

答案是过去一年总成绩单看，2024年10月统计局公布中国房地产狭义库存是7.3亿平米，但2025年10月底狭义库存却是7.5亿平米，其实不降反增了0.2亿平米。 等于说2025年去库存努力了一年，但总库存依旧没降反升，那么2026年又没有大力度收储的信号，所以2026年行业供求关系，库存改善大概率“微改善”或持平。

一旦行业基本面供求关系依旧处于失衡，高库存状态，那么全国房价想掉头向上，止跌回稳就是“伪命题”。当然，区域市场，单一城市新房供求关系是合理的，会有结构性上涨机会。 事实上，瑞银近期报告当下中国房地产库存去化周期平均在30个月左右，未来全国房地产库存水平可能要到2027年中期才能回归至2010年以来的平均水平。（25个月左右），此时房价才具备“企稳”基础！

所以，综上分析，房地产“市场供求基本面、经济基本面”2026年难有显著改善，而政策刺激基本面又是托底而非拉升的尺度，所以2026年楼市从中短期看，大概率是“下行磨底年”。

6

老潘提醒大家，当下还是要乐观一些，还是要看长远

房地产短期承压是大概率事件，但中期却是企稳甚至是回暖的。

这核心源于

一则2027年楼市供求面会有所改善，如同瑞银判断库存去化周期户自从30个月到25个月；二则中国经济自2025年以“超常规、逆周期救市”以及2026年最新定调的"加大逆周期和跨周期调节力度"，更加积极有为的宏观政策；稳中求进、提质增效”，这意味着随着2025年、2026年2年持续的逆周期经济全方位刺激，那么中国经济基本面、老百姓收入就业面“边际改善”会逐渐显现。 以十五五规划报告看，未来5年中国经济将保持平均4.8%~5.0%复合增长，2030 年将达到 160-180 万亿元，人均 GDP 突破 1.7 万美元，整体经济水准接近中等发达国家水平。

从上述2点分析，十五五经济基本面的改善尤其是体感改善，和2027年库存面的改善，这两个决定楼市基本面中期走向的两大因素，将在2027年后得以显性化。

从两个维度就可以推到出，彼时只要经济基本面和库存基本面修复到位，那么2028年~2030年即使中央当期不救市，中国房地产依旧会止跌回稳。

核心因为有了基本面的强力支撑。

7

基于上述综合分析，未来十五五中国房地产走向将可以得出三个关键判断。

判断1：基于十五五坚守 "不发生系统性风险" 底线的政策，中国政府会在市场大幅波动时果断出手，所以，基于此，中国房地产未来5年不会出现全国性尤其是持续性暴跌。

判断2：时间节点上

2026-2027 年：市场秉承2025年惯性继续下行筑底，但供求关系良好的一线城市率先企稳，没有产业支撑，人口外流且经济薄弱的三四线楼市继续调整；

2028年`2030年，核心一二线城市市场逐步全面回暖，全国房地产进入稳定期，与十五五经济增长逐步协同，与中等发达国家达成资产价值同步回升。

判断3：未来5年，中国房地产将是“总体筑底、跌幅可控、区域分化、L型企稳”的曲线“止跌回稳”之路。 8 短期是承压的，中期是好转的，长期是乐观的。

所以，大家还是要乐观，尤其是“悲观者正确，乐观者成功”； 大家也要给楼市一些耐性，给经济修复一点时间，给楼市止跌回稳一点空间时间，最终会改变一切！